CNAC SALA H
“SACSA c/Esso Petrolera Argentinas SRL s/derecho de usufructo”
Rec. n 520.311. - Juzg. N 72.
En Buenos Aires, a los 12 días del mes de junio de 2.009, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos “SACSA c/Esso Petrolera Argentinas SRL s/derecho de usufructo” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 414/417), y su aclaratoria de fs. 423, en tanto hizo lugar a la demanda por la cual se pedía la revisión del precio fijado en un contrato de usufructo, sin intereses, expresan agravios la demandada a fs. 471/4 y la actora a fs. 478/81. A fs. 485/8 contestó el traslado la demandada, y a fs. 490/4 lo hizo la actora. La causa se encuentra en condiciones de dictar sentencia.
La parte demandada se agravia de que se haya admitido la revisión del precio. Señala que el art. 1198 sólo permite requerir la resolución, que la ley 23.928 prohíbe la indexación, que no se presentó una situación “imprevisible”, y que no hubo daño para la actora teniendo en cuenta que introdujo mejoras en el inmueble, y que aquella ya cobró más de lo que vale el inmueble, a lo que cabe adicionar la seguridad de contar con un deudor solvente. En subsidio, pretende que el canon fijado por el a quo sea reducido, en función de diversas razones que expone en su escrito.
Por su parte, la actora se agravia porque considera que el monto fijado es insuficiente, pues el perito no dio respuestas a todas las cuestiones y variantes propuestas, porque la demandada no colaboró con el profesional. Destaca que la actualización de la suma inicial arroja un resultado superior. En segundo lugar, cuestiona la fecha fijada como punto de partida del nuevo canon la que -a su entender- debe ser la de la carta documento de fecha 18 de julio de 2003 o -en subsidio- la de la audiencia de mediación, en lugar de la correspondiente a la notificación de la demanda. Por último, sostiene que corresponde la aplicación de intereses, aun cuando no hayan sido pedidos en forma expresa en la demanda.
Surge de las constancias de autos que las partes celebraron un contrato de usufructo por el término de 20 años sobre un inmueble ubicado en la localidad de Firmat, Pvcia de Santa Fe, el día 27 de setiembre de 1990, para ser utilizado como estación de servicio. Se pactó como precio del usufructo la suma de $245.990,16, de los cuales se pagó por adelantado el 15% ($36.898,52) y el saldo sería cancelado en 240 cuotas de $871,2 cada una. También se previó en el contrato la actualización de las cuotas de acuerdo a “fórmulas polinómicas”, la que se aplicó hasta la sanción de la ley 23.928, que prohibió la indexación. La cuota se congeló, en abril de 1991, en la suma de $1.346 la que fue abonada sin inconvenientes.
Sostuvo la actora en su escrito de demanda que la crisis económica sufrida por el país a partir de diciembre de 2001 tornó desequilibrado el contrato, máxime teniendo en cuenta la variación del precio del dólar y de los combustibles.
La demandada sostiene que la actora no puede requerir el reajuste de las cuotas, sino solamente la resolución.
Es cierto que una lectura literal del art. 1198 parece sugerir que la parte perjudicada sólo puede pedir la rescisión, mientras que la revisión sólo podría ser ofrecida por la contraparte. Esta fue la tesis que sostuvieron, entre otros, Llambías, Bustamante Alsina, y Masnatta (de Abelleyra, Rodolfo, Una Herejía Jurídica. La desinterpretación del 1198 del Código Civil, LA LEY, 1983 C, 935). Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia dominantes le conceden a la víctima de la excesiva onerosidad la posibilidad de demandar judicialmente la revisión del contrato y no su rescisión, siempre que la revisión no conduzca a un resultado inocuo (conf. Alterini, Atilio, Contratos, Abeledo Perrot, 1998, pág. 455). Se sostiene, en este sentido, que el art. 1198 debe ser interpretado en armonía con el art. 1071 del Cód Civil (Mosset Iturraspe, Jorge, La dialéctica entre el 1071 y el 1198, 2ª parte del Código Civil. Revisión v. Resolución, LA LEY, 1981 A, 130; Sobre una supuesta "herejía" jurídica en torno a la acción por revisión del artículo 1198, LA LEY, 1983 D, 805; íd, La excesiva onerosidad sobreviniente y la acción autónoma de revisión, LA LEY 2006 A, 647. Véase también Spota, Alberto G., La imprevisión contractual, el abuso del derecho y la ofensa a la moral, LA LEY, 1985 A, 807; Tobías, José de Lorenzo, Miguel Federico, Apuntes sobre la acción autónoma de reajuste en los términos del artículo 1198 del Código Civil, Sup. Esp. Rev. del Contrato 2003-25, LA LEY, 2003 B, 1185; Lorenzetti, Ricardo, La salida de la emergencia: recomposición institucional y revisión de los contratos, Sup. Esp. El Contrato Administrativo en la Actualidad, 2004-29).
También se ha dicho que “conceder la resolución y negar la modificación, contradice el principio superior de la conservación del contrato ..." (Guillermo A. Borda, Balance de la Reforma a 10 años, Ed. Universidad de Belgrano, p. 108), y que "De este modo la equidad correctiva se transforma en regla general, aplicable tanto para corregir el desequilibrio originario del contrato, como para restaurar el equilibrio ulteriormente alterado" (Francesco Galgano, La globalización en el espejo del Derecho, Ed. Rubinzal y Culzoni, Santa Fe, 2005).
Además, hay que tener en cuenta que se trata en el presente de un usufructo pactado por 20 años, y el principio de conservación como regla prioritaria es apropiado para un contrato de larga duración, y es sobre este supuesto que la doctrina y la jurisprudencia han diseñado la revisión (Lorenzetti, ob. Cit.).
Si bien adhiero a esta interpretación, quiero decir que en mi opinión, la disputa se ha tornado abstracta a partir de la sanción de la ley 25.561, cuyo art. 11 autoriza expresamente a requerir una revisión del contrato sin necesidad de solicitar previamente su rescisión. También el art. 8 de dicha ley autoriza a la administración a “renegociar” los contratos administrativos.
Admitido ello, a pesar de los esfuerzos que hace la demandada apelante, no tengo dudas que -como lo interpretó el a quo- el contrato suscripto por las partes el 27 de setiembre de 1990 ha sufrido importantes alteraciones económicas que han perjudicado a una de las partes.
En primer lugar, era aquella una época de alta inflación, de allí que los propios contratantes previeron y aplicaron durante un tiempo una cláusula de ajuste, finalmente dejada de aplicar por la prohibición de la ley de convertibilidad. Es claro que si se hubiese aplicado esa cláusula, el valor de las cuotas sería mayor, especialmente a partir de la crisis de 2001.
También es un hecho notorio que si el valor se hubiera fijado en dólares estadounidenses, lo que es muy común en nuestra economía, también hoy la cuota sería varias veces superior.
A la vez, es otro hecho notorio que no puedo ignorar que en el predio dado en usufructo funciona una estación de servicio, y que los precios de los combustibles han sufrido importantes aumentos en los últimos años.
Para cerrar este aspecto, el dictamen del perito arquitecto estableció que el valor locativo del inmueble es superior (el doble aproximadamente) de lo que se estaba pagando.
Alega la demandada que lo pagado supera el valor del inmueble. Sin embargo, aun cuando el dato sea exacto, no es un argumento que me conmueva si se tiene presente el lapso de duración del contrato. Tampoco debo computar que se haya pagado un 15% por adelantado, a la firma del contrato, pues de lo que se trata es de reajustar las cuotas pendientes, y no lo percibido en aquél momento.
A mayor abundamiento, luego de la declaración de emergencia y de las sucesivas normas dictadas al respecto, se produjo una abundante literatura sobre el impacto que la emergencia provocó en los contratos y sobre la necesidad de su adecuación, en la medida de lo posible. Sería muy largo hacer referencia a todo lo escrito, además de innecesario, pues es un hecho público y notorio, que ni siquiera la apelante niega. Se limita a afirmar que en la Argentina nada es imprevisible.
No me asisten dudas en punto a que el hecho de la devaluación ha traído aparejado un antes y un después en las relaciones de valor. Todo contrato presenta un cierto grado de riesgo económico, en mayor o en menor grado según el tipo, pero lo cierto es que, en el caso, lo sucedido significó un desmedro para la actora que desbordó el riesgo previsto.
En cuanto al estado del inmueble y las supuestas mejoras, hechos no acreditados debidamente, señalo que tampoco deben incidir porque -insisto- eso lo habrán valorado las partes al fijar el precio. Por lo demás, es una obligación del usufructuario la de efectuar ciertas reparaciones y mejoras (art. 591, 2820, 2881, 2884, 2886), por lo que no puede quejarse de esta circunstancia (ver sobre el tema: Papaño - Kiper - Dillon - Causse, Derechos Reales, 1, Astrea, págs. 600/1).
Por ende, no veo motivos ni para disminuir ni para aumentar la cuota, fijada por el a quo en función del valor locativo señalado por el perito. La demandada realiza especulaciones que no puedo admitir; además, olvida que estuvo pagando el mismo precio durante más de 10 años, cuando es sabido que en los contratos de locación las partes recurrían a ciertos remedios, aceptados por alguna doctrina y jurisprudencia (v.gr.: alquileres escalonados, etc.).
Incluso, la demandada reconoce que alquiló el predio por un monto superior al que pagaba (ver sus expresiones en el alegato (fs. 394). Se aprecia en dicho contrato que el monto del alquiler varía de acuerdo al aumento del litro de la nafta Súper, posibilidad vedada para el nudo propietario (ver fs. 199).
En cuanto a lo esgrimido por la actora, su fundamentación apunta a lograr una indexación del precio, pero esto -como se señaló- se encuentra prohibido. La revisión del contrato, con la finalidad de buscar una solución más equitativa, no puede conducir a aquello que la ley prohíbe, salvo que se la declare inconstitucional, pero esto último no fue planteado en el memorial.
Se agravia también la actora de que el a quo no haya fijado intereses adicionales a su reclamo. Lo cierto es que no fueron pedidos en el escrito de demanda, y esta Sala ya ha resuelto en otras oportunidades que ello importa una valla insalvable. El juez sólo debe pronunciarse sobre lo pedido y nada más que sobre ello en resguardo del principio de congruencia.
El apelante sostiene que así se premia al demandado que se beneficia de sus incumplimientos. No comparto este razonamiento ya que: a) el demandado cumplió con lo que decía el contrato, no hay prueba de que haya dejado de pagar las cuotas pactadas; b) la situación es imputable a la actora, por no haber formulado el reclamo en tiempo.
El hecho de que al haberse pedido la “reformulación económica” del contrato implique que se estaba pidiendo, además del reajuste de las cuotas, también los intereses -como sostiene la apelante- no resiste el menor análisis. Si bien el reclamo de intereses no requiere de fórmulas sacramentales, lo cierto es que, al menos su inserción en la demanda debe resultar clara e indubitable. Las pretensiones, aún las accesorias, deben ser formuladas claramente. El juez no puede inferir lo que se reclama tácitamente, ni el demandado podría defenderse adecuadamente.
Ello, claro está, sin perjuicio de que se reclamen intereses si la sentencia no se cumple en el plazo que legalmente corresponde. Observo que no se ha fijado plazo para el cumplimiento, por lo que propongo hacerlo en el de diez días de quedar firme el fallo.
Resta resolver el momento a partir del cual corresponde que las cuotas sean reajustadas. El a quo estableció que ello debía ocurrir a partir de la notificación de la demanda. Sostiene la actora que el reajuste es procedente desde que constituyó en mora a la demandada mediante una carta documento del 18 de julio de 2003, o bien desde la audiencia de mediación ocurrida el 28 de agosto de 2003.
De las constancias de autos surge que la actora se dirigió a la demandada el 18 de julio de 2003, en la que le hizo saber que para aquella “era imposible continuar percibiendo la suma de $1.346 mensuales en concepto de pago del saldo de precio del usufructo, por ser el mismo hace ya tiempo insuficiente”. Se hizo alusión allí también al aumento del precio de la nafta, a la teoría de la imprevisión, a la necesidad de “una justa recomposición (aumento)”, y concluyó en que “en caso contrario deberé promover las acciones judiciales correspondientes” (ver copia de fs. 9/11). La demandada acusó recibo de dichas cartas y le respondió, el 25 de julio de 2003, que las rechazaban “en todos sus términos por improcedentes, atento no corresponder el planteo por uds. formulado (...) Negamos tengan uds derecho a indexación o ajuste alguno por ser contrario a lo dispuesto en la legislación vigente” (ver fs. 13). Agrego que en su alegato, señaló la demandada que fue intimada a reajustar la cuota en el año 2003 (ver fs. 390).
En estas condiciones, considero que le asiste razón a la apelante. El 18 de julio de 2003 hizo saber claramente su voluntad de reclamar el reajuste o la revisión del precio, y así lo entendió claramente la demandada, quien se opuso a ello. Se advirtió también que el conflicto sería llevado a la justicia.
La exigibilidad de la obligación sólo adquirió relevancia jurídica a través de la primera requisitoria formulada por carta documento, con lo que la mora no puede sino ubicarse a partir de dicho acto interpelatorio. Se trató de una intimación que produjo el efecto ahora pretendido.
Por todo lo expuesto, propongo a) establecer que el nuevo precio debe correr a partir del mes de julio de 2003; b) fijar en diez días el plazo de cumplimiento de esta sentencia, y confirmar el fallo apelado; con costas de esta instancia en un 70% a la demandada, teniendo en cuenta la índole de los planteos formulados y la forma en que se decide. Los Dres. Jorge A. Mayo y Jorge A. Giardulli por las consideraciones expuestas por el doctor Kiper, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mi de lo que doy fe.-Fdo. Jorge A. Mayo, Jorge A.Giardulli, Claudio M. Kiper.-
///nos Aires, de junio de 2009.-
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide:
I. Establecer que el nuevo precio debe correr a partir del mes de julio de 2003; fijar en diez días el plazo de cumplimiento de esta sentencia, y confirmar el fallo apelado; con costas de esta instancia en un 70% a la demandada, teniendo en cuenta la índole de los planteos formulados y la forma en que se decide
II. Para conocer en los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de fs. 417/vta Y 438 se tendrá en cuenta la naturaleza del asunto, monto del proceso, resultado obtenido, etapas cumplidas por cada uno de los profesionales intervinientes, mérito de su labor apreciada por su calidad, eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 8, 9, 19, 37, 38 y concs. de la ley 21.839 -t.o. ley 24.432.-
En virtud de lo expuesto, por resultar ajustados a derecho se confirman los honorarios regulados al Dr. Juna Carlos Arroyo, letrado apoderado de la parte actora así como los regulados a favor de los Dres. Alejandro Fargosi y Cecilia Jiménez, letrados apoderados de la parte demandada.-
III.- En cuanto a los honorarios de los peritos, se valorará asimismo el monto comprometido, como la entidad de las cuestiones sometidas a sus respectivos dictámenes, mérito, calidad y extensión de las tareas, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que deben guardar con los estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478 del CPCC). Ante ello, por resultar ajustados a derecho se confirman los regulados al tasador Luis Azubel y los regulados al contador Fernando Pochat.-
IV.- Finalmente, por los trabajos realizados en la etapa recursiva que culminaron con el dictado de la sentencia definitiva en esta instancia, regúlase los honorarios del Dr. Juan Carlos Arroyo, en la suma de pesos un mil doscientos ($ 1.200.-) y los de los Dres. Alejandro Fargosi y Cecilia Jiménez en la suma de pesos novecientos cincuenta ($ 950.-) (art. 14 del Arancel).
Regístrese, notifíquese y oportunamente, devuélvase.-Fdo. Jorge A. Mayo, Jorge A.Giardulli, Claudio M. Kiper.-
“SACSA c/Esso Petrolera Argentinas SRL s/derecho de usufructo”
Rec. n 520.311. - Juzg. N 72.
En Buenos Aires, a los 12 días del mes de junio de 2.009, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos “SACSA c/Esso Petrolera Argentinas SRL s/derecho de usufructo” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 414/417), y su aclaratoria de fs. 423, en tanto hizo lugar a la demanda por la cual se pedía la revisión del precio fijado en un contrato de usufructo, sin intereses, expresan agravios la demandada a fs. 471/4 y la actora a fs. 478/81. A fs. 485/8 contestó el traslado la demandada, y a fs. 490/4 lo hizo la actora. La causa se encuentra en condiciones de dictar sentencia.
La parte demandada se agravia de que se haya admitido la revisión del precio. Señala que el art. 1198 sólo permite requerir la resolución, que la ley 23.928 prohíbe la indexación, que no se presentó una situación “imprevisible”, y que no hubo daño para la actora teniendo en cuenta que introdujo mejoras en el inmueble, y que aquella ya cobró más de lo que vale el inmueble, a lo que cabe adicionar la seguridad de contar con un deudor solvente. En subsidio, pretende que el canon fijado por el a quo sea reducido, en función de diversas razones que expone en su escrito.
Por su parte, la actora se agravia porque considera que el monto fijado es insuficiente, pues el perito no dio respuestas a todas las cuestiones y variantes propuestas, porque la demandada no colaboró con el profesional. Destaca que la actualización de la suma inicial arroja un resultado superior. En segundo lugar, cuestiona la fecha fijada como punto de partida del nuevo canon la que -a su entender- debe ser la de la carta documento de fecha 18 de julio de 2003 o -en subsidio- la de la audiencia de mediación, en lugar de la correspondiente a la notificación de la demanda. Por último, sostiene que corresponde la aplicación de intereses, aun cuando no hayan sido pedidos en forma expresa en la demanda.
Surge de las constancias de autos que las partes celebraron un contrato de usufructo por el término de 20 años sobre un inmueble ubicado en la localidad de Firmat, Pvcia de Santa Fe, el día 27 de setiembre de 1990, para ser utilizado como estación de servicio. Se pactó como precio del usufructo la suma de $245.990,16, de los cuales se pagó por adelantado el 15% ($36.898,52) y el saldo sería cancelado en 240 cuotas de $871,2 cada una. También se previó en el contrato la actualización de las cuotas de acuerdo a “fórmulas polinómicas”, la que se aplicó hasta la sanción de la ley 23.928, que prohibió la indexación. La cuota se congeló, en abril de 1991, en la suma de $1.346 la que fue abonada sin inconvenientes.
Sostuvo la actora en su escrito de demanda que la crisis económica sufrida por el país a partir de diciembre de 2001 tornó desequilibrado el contrato, máxime teniendo en cuenta la variación del precio del dólar y de los combustibles.
La demandada sostiene que la actora no puede requerir el reajuste de las cuotas, sino solamente la resolución.
Es cierto que una lectura literal del art. 1198 parece sugerir que la parte perjudicada sólo puede pedir la rescisión, mientras que la revisión sólo podría ser ofrecida por la contraparte. Esta fue la tesis que sostuvieron, entre otros, Llambías, Bustamante Alsina, y Masnatta (de Abelleyra, Rodolfo, Una Herejía Jurídica. La desinterpretación del 1198 del Código Civil, LA LEY, 1983 C, 935). Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia dominantes le conceden a la víctima de la excesiva onerosidad la posibilidad de demandar judicialmente la revisión del contrato y no su rescisión, siempre que la revisión no conduzca a un resultado inocuo (conf. Alterini, Atilio, Contratos, Abeledo Perrot, 1998, pág. 455). Se sostiene, en este sentido, que el art. 1198 debe ser interpretado en armonía con el art. 1071 del Cód Civil (Mosset Iturraspe, Jorge, La dialéctica entre el 1071 y el 1198, 2ª parte del Código Civil. Revisión v. Resolución, LA LEY, 1981 A, 130; Sobre una supuesta "herejía" jurídica en torno a la acción por revisión del artículo 1198, LA LEY, 1983 D, 805; íd, La excesiva onerosidad sobreviniente y la acción autónoma de revisión, LA LEY 2006 A, 647. Véase también Spota, Alberto G., La imprevisión contractual, el abuso del derecho y la ofensa a la moral, LA LEY, 1985 A, 807; Tobías, José de Lorenzo, Miguel Federico, Apuntes sobre la acción autónoma de reajuste en los términos del artículo 1198 del Código Civil, Sup. Esp. Rev. del Contrato 2003-25, LA LEY, 2003 B, 1185; Lorenzetti, Ricardo, La salida de la emergencia: recomposición institucional y revisión de los contratos, Sup. Esp. El Contrato Administrativo en la Actualidad, 2004-29).
También se ha dicho que “conceder la resolución y negar la modificación, contradice el principio superior de la conservación del contrato ..." (Guillermo A. Borda, Balance de la Reforma a 10 años, Ed. Universidad de Belgrano, p. 108), y que "De este modo la equidad correctiva se transforma en regla general, aplicable tanto para corregir el desequilibrio originario del contrato, como para restaurar el equilibrio ulteriormente alterado" (Francesco Galgano, La globalización en el espejo del Derecho, Ed. Rubinzal y Culzoni, Santa Fe, 2005).
Además, hay que tener en cuenta que se trata en el presente de un usufructo pactado por 20 años, y el principio de conservación como regla prioritaria es apropiado para un contrato de larga duración, y es sobre este supuesto que la doctrina y la jurisprudencia han diseñado la revisión (Lorenzetti, ob. Cit.).
Si bien adhiero a esta interpretación, quiero decir que en mi opinión, la disputa se ha tornado abstracta a partir de la sanción de la ley 25.561, cuyo art. 11 autoriza expresamente a requerir una revisión del contrato sin necesidad de solicitar previamente su rescisión. También el art. 8 de dicha ley autoriza a la administración a “renegociar” los contratos administrativos.
Admitido ello, a pesar de los esfuerzos que hace la demandada apelante, no tengo dudas que -como lo interpretó el a quo- el contrato suscripto por las partes el 27 de setiembre de 1990 ha sufrido importantes alteraciones económicas que han perjudicado a una de las partes.
En primer lugar, era aquella una época de alta inflación, de allí que los propios contratantes previeron y aplicaron durante un tiempo una cláusula de ajuste, finalmente dejada de aplicar por la prohibición de la ley de convertibilidad. Es claro que si se hubiese aplicado esa cláusula, el valor de las cuotas sería mayor, especialmente a partir de la crisis de 2001.
También es un hecho notorio que si el valor se hubiera fijado en dólares estadounidenses, lo que es muy común en nuestra economía, también hoy la cuota sería varias veces superior.
A la vez, es otro hecho notorio que no puedo ignorar que en el predio dado en usufructo funciona una estación de servicio, y que los precios de los combustibles han sufrido importantes aumentos en los últimos años.
Para cerrar este aspecto, el dictamen del perito arquitecto estableció que el valor locativo del inmueble es superior (el doble aproximadamente) de lo que se estaba pagando.
Alega la demandada que lo pagado supera el valor del inmueble. Sin embargo, aun cuando el dato sea exacto, no es un argumento que me conmueva si se tiene presente el lapso de duración del contrato. Tampoco debo computar que se haya pagado un 15% por adelantado, a la firma del contrato, pues de lo que se trata es de reajustar las cuotas pendientes, y no lo percibido en aquél momento.
A mayor abundamiento, luego de la declaración de emergencia y de las sucesivas normas dictadas al respecto, se produjo una abundante literatura sobre el impacto que la emergencia provocó en los contratos y sobre la necesidad de su adecuación, en la medida de lo posible. Sería muy largo hacer referencia a todo lo escrito, además de innecesario, pues es un hecho público y notorio, que ni siquiera la apelante niega. Se limita a afirmar que en la Argentina nada es imprevisible.
No me asisten dudas en punto a que el hecho de la devaluación ha traído aparejado un antes y un después en las relaciones de valor. Todo contrato presenta un cierto grado de riesgo económico, en mayor o en menor grado según el tipo, pero lo cierto es que, en el caso, lo sucedido significó un desmedro para la actora que desbordó el riesgo previsto.
En cuanto al estado del inmueble y las supuestas mejoras, hechos no acreditados debidamente, señalo que tampoco deben incidir porque -insisto- eso lo habrán valorado las partes al fijar el precio. Por lo demás, es una obligación del usufructuario la de efectuar ciertas reparaciones y mejoras (art. 591, 2820, 2881, 2884, 2886), por lo que no puede quejarse de esta circunstancia (ver sobre el tema: Papaño - Kiper - Dillon - Causse, Derechos Reales, 1, Astrea, págs. 600/1).
Por ende, no veo motivos ni para disminuir ni para aumentar la cuota, fijada por el a quo en función del valor locativo señalado por el perito. La demandada realiza especulaciones que no puedo admitir; además, olvida que estuvo pagando el mismo precio durante más de 10 años, cuando es sabido que en los contratos de locación las partes recurrían a ciertos remedios, aceptados por alguna doctrina y jurisprudencia (v.gr.: alquileres escalonados, etc.).
Incluso, la demandada reconoce que alquiló el predio por un monto superior al que pagaba (ver sus expresiones en el alegato (fs. 394). Se aprecia en dicho contrato que el monto del alquiler varía de acuerdo al aumento del litro de la nafta Súper, posibilidad vedada para el nudo propietario (ver fs. 199).
En cuanto a lo esgrimido por la actora, su fundamentación apunta a lograr una indexación del precio, pero esto -como se señaló- se encuentra prohibido. La revisión del contrato, con la finalidad de buscar una solución más equitativa, no puede conducir a aquello que la ley prohíbe, salvo que se la declare inconstitucional, pero esto último no fue planteado en el memorial.
Se agravia también la actora de que el a quo no haya fijado intereses adicionales a su reclamo. Lo cierto es que no fueron pedidos en el escrito de demanda, y esta Sala ya ha resuelto en otras oportunidades que ello importa una valla insalvable. El juez sólo debe pronunciarse sobre lo pedido y nada más que sobre ello en resguardo del principio de congruencia.
El apelante sostiene que así se premia al demandado que se beneficia de sus incumplimientos. No comparto este razonamiento ya que: a) el demandado cumplió con lo que decía el contrato, no hay prueba de que haya dejado de pagar las cuotas pactadas; b) la situación es imputable a la actora, por no haber formulado el reclamo en tiempo.
El hecho de que al haberse pedido la “reformulación económica” del contrato implique que se estaba pidiendo, además del reajuste de las cuotas, también los intereses -como sostiene la apelante- no resiste el menor análisis. Si bien el reclamo de intereses no requiere de fórmulas sacramentales, lo cierto es que, al menos su inserción en la demanda debe resultar clara e indubitable. Las pretensiones, aún las accesorias, deben ser formuladas claramente. El juez no puede inferir lo que se reclama tácitamente, ni el demandado podría defenderse adecuadamente.
Ello, claro está, sin perjuicio de que se reclamen intereses si la sentencia no se cumple en el plazo que legalmente corresponde. Observo que no se ha fijado plazo para el cumplimiento, por lo que propongo hacerlo en el de diez días de quedar firme el fallo.
Resta resolver el momento a partir del cual corresponde que las cuotas sean reajustadas. El a quo estableció que ello debía ocurrir a partir de la notificación de la demanda. Sostiene la actora que el reajuste es procedente desde que constituyó en mora a la demandada mediante una carta documento del 18 de julio de 2003, o bien desde la audiencia de mediación ocurrida el 28 de agosto de 2003.
De las constancias de autos surge que la actora se dirigió a la demandada el 18 de julio de 2003, en la que le hizo saber que para aquella “era imposible continuar percibiendo la suma de $1.346 mensuales en concepto de pago del saldo de precio del usufructo, por ser el mismo hace ya tiempo insuficiente”. Se hizo alusión allí también al aumento del precio de la nafta, a la teoría de la imprevisión, a la necesidad de “una justa recomposición (aumento)”, y concluyó en que “en caso contrario deberé promover las acciones judiciales correspondientes” (ver copia de fs. 9/11). La demandada acusó recibo de dichas cartas y le respondió, el 25 de julio de 2003, que las rechazaban “en todos sus términos por improcedentes, atento no corresponder el planteo por uds. formulado (...) Negamos tengan uds derecho a indexación o ajuste alguno por ser contrario a lo dispuesto en la legislación vigente” (ver fs. 13). Agrego que en su alegato, señaló la demandada que fue intimada a reajustar la cuota en el año 2003 (ver fs. 390).
En estas condiciones, considero que le asiste razón a la apelante. El 18 de julio de 2003 hizo saber claramente su voluntad de reclamar el reajuste o la revisión del precio, y así lo entendió claramente la demandada, quien se opuso a ello. Se advirtió también que el conflicto sería llevado a la justicia.
La exigibilidad de la obligación sólo adquirió relevancia jurídica a través de la primera requisitoria formulada por carta documento, con lo que la mora no puede sino ubicarse a partir de dicho acto interpelatorio. Se trató de una intimación que produjo el efecto ahora pretendido.
Por todo lo expuesto, propongo a) establecer que el nuevo precio debe correr a partir del mes de julio de 2003; b) fijar en diez días el plazo de cumplimiento de esta sentencia, y confirmar el fallo apelado; con costas de esta instancia en un 70% a la demandada, teniendo en cuenta la índole de los planteos formulados y la forma en que se decide. Los Dres. Jorge A. Mayo y Jorge A. Giardulli por las consideraciones expuestas por el doctor Kiper, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mi de lo que doy fe.-Fdo. Jorge A. Mayo, Jorge A.Giardulli, Claudio M. Kiper.-
///nos Aires, de junio de 2009.-
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide:
I. Establecer que el nuevo precio debe correr a partir del mes de julio de 2003; fijar en diez días el plazo de cumplimiento de esta sentencia, y confirmar el fallo apelado; con costas de esta instancia en un 70% a la demandada, teniendo en cuenta la índole de los planteos formulados y la forma en que se decide
II. Para conocer en los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios de fs. 417/vta Y 438 se tendrá en cuenta la naturaleza del asunto, monto del proceso, resultado obtenido, etapas cumplidas por cada uno de los profesionales intervinientes, mérito de su labor apreciada por su calidad, eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 8, 9, 19, 37, 38 y concs. de la ley 21.839 -t.o. ley 24.432.-
En virtud de lo expuesto, por resultar ajustados a derecho se confirman los honorarios regulados al Dr. Juna Carlos Arroyo, letrado apoderado de la parte actora así como los regulados a favor de los Dres. Alejandro Fargosi y Cecilia Jiménez, letrados apoderados de la parte demandada.-
III.- En cuanto a los honorarios de los peritos, se valorará asimismo el monto comprometido, como la entidad de las cuestiones sometidas a sus respectivos dictámenes, mérito, calidad y extensión de las tareas, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que deben guardar con los estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478 del CPCC). Ante ello, por resultar ajustados a derecho se confirman los regulados al tasador Luis Azubel y los regulados al contador Fernando Pochat.-
IV.- Finalmente, por los trabajos realizados en la etapa recursiva que culminaron con el dictado de la sentencia definitiva en esta instancia, regúlase los honorarios del Dr. Juan Carlos Arroyo, en la suma de pesos un mil doscientos ($ 1.200.-) y los de los Dres. Alejandro Fargosi y Cecilia Jiménez en la suma de pesos novecientos cincuenta ($ 950.-) (art. 14 del Arancel).
Regístrese, notifíquese y oportunamente, devuélvase.-Fdo. Jorge A. Mayo, Jorge A.Giardulli, Claudio M. Kiper.-